シェアハウス⇒脱法ハウス、今度はマンション!一室切り分け12人用に改築の新手「住宅ビジネス」

ネットカフェ大手のマンボウが展開するシェアハウス(脱法ハウス)ビジネスが問題になっているが、今度はマンション管理業社による新手の脱法ハウス・ビジネスが浮かび上がってきた。 マンションの一室を切り分けて12人用に改築しシェアハウスとすることで高収入をうたい、マンション・オーナーに改築をすすめる新手の住宅ビジネスだ。 マンション一室63平方m、20畳そこそこの広さで12人を押し込めるシェアハウス。 もともと居住しているマンションの住人にとっては晴天の霹靂(へきれき)だ。 この件を報道している毎日新聞の記事をクリップ(画像クリックで拡大)――

脱法ハウス:業者のオーナー向け資料「221%収益アップ」 宣伝に著名タレント
毎日新聞 2013年07月11日 東京朝刊

シェアハウス⇒脱法ハウス、今度はマンション1「シェアハウス」と称し、分譲マンションの一室を極端に狭く切り分ける新手の「住宅ビジネス」が浮上した。東京都江戸川区でマンション管理組合と対立する中央区銀座の業者は、都内一円で同種の物件を多数手がけているとみられ、判明しただけでも19物件で利用者を募っている。ようやく手にしたマイホームの隣室が、ある日突然、多数が暮らす「脱法ハウス」に??。ひそかに広がる実態が、マンション購入者に波紋を広げそうだ。【加藤隆寛】

江戸川区のマンション管理組合によると、業者は「150室を管理している。今まで消防から問題とされたことはない」と説明し、自社物件だとする31件のリストを提示した。

業者はこのうち19件を利用者向けのホームページに掲載する。写真を多数使い、パステル調の内装で清潔感を強調。自称「元ホームレス」の著名な女性タレントを登場させ、「(当時)このシェアハウス知ってたら、絶対使ってた。超おすすめ!」と語らせている。

マンションオーナー向けのパンフレットでは、敷金など初期費用がかからず「低所得の若者からの人気は絶大」と強みをアピール。実例を示し「通常家賃より約221%収益アップ」とうたう。テレビに多数出演する女性ファイナンシャルプランナーも「(住人を)積極的に応援します」と推薦している。

実際、江戸川区の3LDKの場合、管理組合によると家賃相場は12万?13万円だが、計画通り「シェアハウス」に改築し全12室が埋まれば、月の家賃収入は約55万円。これを持ち主と業者が折半し、持ち主は約27万円を手にする。改築費は持ち主が負担し、業者が一括で借り上げて、利用者にまた貸しする仕組み。

業者が低いリスクで低所得者から高収益を得るビジネスモデルとなっている。

 天井高1.2メートル、基準の半分

江戸川区で計画されている「シェアハウス」のスペースは、隣り合う2室で上下の寝台を分け合うクランクタイプと、一つの空間を上下2段に仕切るボックスタイプがある。前者は寝台を含め2?3・2畳で、家賃は4万8000?5万2000円。後者は1・5?2・3畳で3万8000?4万円だ。

建築基準法の施行令は居室の天井高を最低2・1メートルと定める。元の天井高は約2・4メートルで、ボックスタイプは1・2メートルしか取れず、立ち上がることすらできない。同法を補う都建築安全条例は、共同住宅の居室の最低面積を7平方メートル(約4・3畳)とし、火災時に窓から避難できるよう居室の外に十分な空き地を設けることも義務付ける。スペースが居室だとすれば、こうした規定に違反する。

管理組合は法令違反を疑い、危険性を懸念している。ところが、業者は個々のスペースを「変形のベッド」と説明。住居内の単なる構造物だと主張する。今回のケースは「全体がシェアハウス(住居)で、個々のスペースはベッドだ」という論理で、規制を免れようとしている。

だが一方で、業者は利用者向けのパンフレットに「シェアハウスでよくある共用スペースでの出会いや集まりは、人間関係のトラブルのもと」と記載し、各スペースが鍵付きの個室として独立性を保っている点を強調。管理組合への説明と食い違う。ある自治体の担当者は「シェアハウスの法的定義がないことが最大の問題。何人詰め込めば過密で危険か線引きすれば、指導しやすくなる」と指摘する。

http://mainichi.jp/select/news/20130711ddm041040051000c.html

シェアハウス:63平方メートルに12人 マンション一室、改築計画 「脱法ハウスだ」管理組合と業者対立
毎日新聞 2013年07月11日 東京朝刊

シェアハウス⇒脱法ハウス、今度はマンション2東京都江戸川区の分譲マンションで、部屋の持ち主(区分所有者)の1人が3LDK(63平方メートル)を「12人用のシェアハウスに改築する」と申し出て、管理組合とトラブルになっていることが分かった。中央区銀座のシェアハウス運営業者が持ち主に「家賃収入が倍になる」として計画を提案。組合は「実態は脱法ハウスであり、認められない」と主張している。この業者は同様物件を多数既に運営しているといい、今後他にも問題が広がる可能性もある。

シェアハウス⇒脱法ハウス、今度はマンション3このマンションは築約30年で166戸が入り、出入り口はカード式オートロック。5月8日、シェアハウス業者から突然「カードを13枚ほしい」「明日から工事を始める」と組合の理事長に連絡があった。

業者や持ち主が組合に示した設計図面によると、改築で3LDKの間取りを崩し、廊下やトイレなどわずかな共用部分を残した上で、12の専有スペースに複雑に切り分ける。それぞれに鍵がかかり、広さは1・5?3・2畳と極端に狭く、大半に窓がない。「居室」とみれば建築基準法令に違反する。

理事長に連絡があった3日後、組合は持ち主と業者を呼んで説明を求めた。議事録などによると、「常識で考えて違和感がある」「騒音や利用者とのトラブルも心配だ」と難色を示す住人たちに、業者は「女性専用のハウスにする。管理規約はシェアハウスにすることを禁じていない」と主張。持ち主の女性も「シェアハウスとして貸すのは問題ないと国土交通省に確認した」などと訴えた。

持ち主に名指しされた同省マンション政策室の職員は「電話相談は受けたが、図面も見ていない。そもそも技術的に判断する部署ではない」と困惑する。組合は、法令上問題が無いことを証明する文書を示すよう持ち主に求めたが、正当性を主張する文書が届いただけで、公的機関が発行した書面の提示はないという。

組合の管理規約は「改修工事は1カ月前に理事長に書類申請し、承認を得なければならない」と定める。持ち主は6月18日付で申請書を組合に送付。今月13日の理事会で審査される。住人側には安全面だけでなく、資産価値下落を懸念する声もあり、不承認の公算が大きいが、女性は「自分の専有部分の使い方について他の住人に反対する権限はない」としており、工事を強行する可能性もある。

女性は取材に「借り手がつかず、売却もできない。持っているだけでは不良資産なので、インターネットで業者を探した」と説明。銀座の業者は「担当者が取り込んでいる」などとして取材に応じていない。

組合は規約を改定し、シェアハウスとしての利用を禁じる条項を盛り込むことも検討している。理事長は「このようなビジネスがマンションにまで広がっているのは驚きだ。管理規約などで自己防衛していかなければ、安心・安全な住環境は維持できない」と訴える。【加藤隆寛】

http://mainichi.jp/select/news/20130711ddm001040045000c.html

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■ シェアハウス⇒脱法ハウス!消防法違反で警告書⇒マンボウ (投稿日: 2013/05/23)

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